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公房承租人死亡后拆迁补偿款纠纷  

2014-11-06 18:58:15|  分类: 【法理商榷】 |  标签: |举报 |字号 订阅

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公房承租人死亡后拆迁补偿款纠纷
章建国 律师
 
 

一、案情回放:纪某与贾某系夫妇(均为二婚),二人承租贾某单位的公房。贾某去世后,纪某仍然居住在该承租公房内。3年后,该承租公房被拆迁,纪某作为公房承租人与拆迁人签订了补偿安置协议。贾某子女获悉拆迁补偿信息后,将纪某起诉到铜陵某法院,请求判令纪某将拆迁补偿利益作为贾某的遗产进行分割。
二、办案过程:章建国律师接受安徽景旺律师事务所指派后,对诉状进行了仔细的研究。对于涉案的房屋性质、承租人情况、承租条件、被告在其丈夫去世后继续承租的事实、单位作为房屋所有权人对拆迁补偿的具体规定等事实情况进行调查取证。章建国律师根据调查所获取的证据和国家、安徽省政府以及铜陵市政府关于拆迁补偿的规定,认真撰写答辩状,提交证据材料,参加开庭审理,使整个案件事实清楚明了地展现在法官面前。
三、争议焦点:
1、拆迁补偿款的性质、构成和补偿对象。
2、拆迁补偿款是否属于原承租人即原告父亲的遗产。
四、答辩要点和结果
1、拆迁人支付给被告的拆迁补偿款是基于对承租人居住权丧失的补偿。 
根据《国务院拆迁条例》第十三条第三款:“拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”、《铜陵市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条:“拆迁公有住房……;房屋承租人未购房的,拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人,90%支付给承租人,租赁关系终止,承租人不再享受住房货币化补贴。”的规定,在涉及承租公房拆迁时,拆迁补偿金是对承租人居住权丧失的补偿。
那么,本案中谁是适格的承租人呢?
首先,原告父亲至房屋拆迁时不是适格的承租人。因为租赁行为是民事法律行为,而民事法律行为的实质要件之一是行为人具有相应的民事行为能力。拆迁时,原告父亲贾某已经去世多年,显然不能作为租赁法律关系的主体。而原租赁关系也因法律关系主体死亡而消灭。所以,理所当然,原告父亲至2008年房屋拆迁时不可能再成为适格的承租人。
其次,被告至房屋拆迁时是事实上和法律上的唯一承租人。被告自2001年7月与原告父亲贾某结婚后就居住在涉案公房内,贾某于2005年8月去世后,被告独自居住在此房中,且缴纳房租和水、电费等相关费用直到拆迁时。所以,被告是涉案公房的事实上的承租人。 
又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条、《国务院商品房租赁管理办法》第十二条第二款:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”的规定,被告是唯一与原告父亲贾某同住的家庭成员,所以,被告是涉案公房法律上的承租人。
由此可知,被告作为涉案公房事实上和法律上的唯一承租人,有权获得拆迁补偿款。
2、被告纪某获得的拆迁补偿款不是原告父亲贾某的遗产。
根据《中华人民共和国继承法》第三条:“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;(三)公民的林木、牲畜和家禽;(四)公民的文物、图书资料;······”的规定,遗产必须是公民死亡时遗留,公民个人的财产。而涉案房屋是公房,显然不属于原告父亲贾某个人所有的财产。而拆迁人于2008年开始拆迁该公房,对该公房的承租人进行补偿,其时,原告父亲贾某已经去世并被注销户口多年,所以,拆迁补偿款也不是其死亡时遗留的财产。所以,涉案的拆迁补偿款没有作为原告父亲贾某遗产的要件,不属于贾某的遗产。因此,原告主张将拆迁补偿款作为遗产分割没有事实根据和法律依据。

法院通过审理,查明了案件事实,认定了被告提出的观点。并在此基础上通过调解结案。
五、办案心得:办理此案的关键是厘清法律关系。在本案中,原告与被告之间发生关系的连接点是原告的父亲,而焦点是被告作为承租人是基于与原告父亲生前的夫妻关系,在原告父亲去世以后,被告作为承租人所获得的拆迁补偿款是否包含死者的份额。
作为被告的诉讼代理人,必须厘清拆迁补偿款在不同情形下的性质、成分和补偿对象,并将该补偿款与原告父亲之间是否有关系,有何种关系进行分析,最终排除该补偿款作为原告父亲遗产的一切可能。
六、社会意义:本案的社会意义在于将感情层面的似是而非的观念通过厘清法律关系而更新。虽然被告是基于与原告父亲的夫妻关系而获得公房的承租权,但是,在该公房拆迁时,原告父亲已经去世多年,从法律角度,该拆迁补偿款与原告父亲已经没有任何关系。双方的权利和义务最终得以确定,双方不再心存芥蒂。
七、本案影响力:涉案公房的单位是一个集团公司,与本案类似情况非常多。本案审理后,相关人员都比照该案的结果自行协商,解决分歧,具有比较明显的示范效果。

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